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商业地产教父姜新国厦房价合理国五条后更热

发布时间:2019-11-29 02:33:51

商业地产教父姜新国:厦房价合理 国五条后更热

孙春燕/文 吴晓平/图) 厦门房价很合理,“国五条”将一部分资金逼入“前途无量”的商业地产,但投资者最好掌握“13要素”标准……

上周六,应万禹小商品市场之邀,中国商业地产理论主要奠基人之一、全国着名商业地产专家、在业界有商业地产“教父”之称的姜新国于厦门日航酒店开讲。导报对其进行了专访。

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商业地产投资热中要理性

问:“国五条”把很多人挡在住宅投资门外,商业地产会不会迎来新热潮?

姜新国:“国五条”确实把一部分资本逼入商业地产的领域,也肯定会在一定程度上加热商业地产投资潮。但我要说的是,越是在这种时候,投资者越要理性,商业地产大家都说好,要具体的地方具体地分析,说商业地产不好,也会有赚钱的地方,关键一点看选址。

问:“国五条”之后,厦门也出现了一些物业经营权的项目,怎样评价这种项目的投资风险?

姜新国:物业经营权相当于是商业地产一半的权益,可以说是商业地产的新模式,优点在于小本撬动大投资,灵活、“门槛低”,万一经营不好,可以随时撤退,但其最大的缺点在于,万一经营得好,投资者不能长期持有和占有。

商业地产永远有前途

问:有种观点认为,这几年厦门商业地产太热,您觉得呢?

姜新国:与住宅不同,商业地产个性很强,不可复制、不可移动,只要商圈好、位置好、细分市场有潜力,商业地产永远有前途。

当然,不可否认的是,目前商业地产发展压力很大,总量过剩、竞争项目多、招商困难、同质化严重以及项目投资周期长、资金压力大等都现实存在,我认为,商业地产还需在商业上找出路。

问:最近几年,商业地产的收益率不错,那么您是怎么评价它的风险的?

姜新国:不懂!哈哈!老板不懂,投资者也不懂!

我一直认为,商业地产的价值有两个部分:房地产形式存在的实物和看不到、摸不着的商业机会。投资商业地产,其实就是投资增长的商业机会,这个机会产生的利润越高,商业地产的价值也就越高。

厦门房价算是比较合理

问:您是商业地产“教父”,能教投资者一两招吗?

姜新国:投资商业地产,说白了就是买商铺,买商铺要综合地段、投资回报率、面积大小等因素看其未来的升值空间,我希望大家掏钱之前,可以看看是不是满足“13要素”。

先看城市、再看商圈,同时考虑交通、环境、市场、规划等大的因素,之后还要具体看店铺的位置、路段、规模、相邻关系、物业形态,最后,也不能忽略开发商的投资能力和运作能力。

问:您经常来厦门,对厦门楼市,尤其是住宅价格有什么感觉?

姜新国:厦门地理位置比较特别,有分岛内岛外,岛内土地比较紧张,规划精致,吸引大量投资者进入,但区域性市场使得整体市场氛围比较理智,没有暴涨暴跌,房价的水平相比消费力、规划、投资规模来说在全国市场上都算是比较合理的。

问:“国五条”之后,您认为厦门房价会降吗?

姜新国:要房价下降,就要找到它下降的动力,土地价格、建材、人工、后期推广、销售,这一系列的环节,成本都是向上的,而且从供需关系看,卖方市场信号明显,所以我认为,厦门房价还会按照它以往的轨迹,延续稳步上升的“主旋律”。

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